重庆写字楼销售疲软 租赁市场表现乐观

——DTZ戴德梁行发布重庆房地产市场2011年度回顾报告

2011-12-23 09:38DTZ戴德梁行
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[摘要]2011年12月21日,DTZ戴德梁行发布《重庆房地产市场2011年度回顾报告》,报告内容涵盖宏观经济、土地市场、商品住宅市场以及甲级写字楼市场等,并对各市场在2011年度的表现及未来走势进行了回顾和展望。

2011年12月21日,DTZ戴德梁行发布《重庆房地产市场2011年度回顾报告》,报告内容涵盖宏观经济、土地市场、商品住宅市场以及甲级写字楼市场等,并对各市场在2011年度的表现及未来走势进行了回顾和展望。

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宏观环境趋稳 调控政策效果显现

2011年中国宏观经济运行速度企稳,同时通胀压力高位回缓。作为经济增长主要动力之一,房地产的开发投资增速也基本逐月放缓,今年1-10月同比增速较1-2月共减慢了4.1个百分点。

以遏制房价过快上涨为目标,2010年以来政府出台了多项严厉的调控政策,对商品房市场从购房者、开发商等不同层面进行引导;一系列政策的持续使购房者的购房门槛和成本大幅提高,开发商融资环境逐渐恶化, 并且对抑制住房价格产生了明显的效果。从11个典型一、二线城市住宅新房的成交价格走势来看, 2010年至今,各城市,特别是几个一线城市的住宅价格增长速度明显放缓或停涨,局部甚至出现回调,二线城市价格波动则相对更加平稳。

住宅销售均价涨幅回落,未来刚性需求将获更多支持

受深度调控持续的影响,重庆2011年商品住宅供应面积和成交面积虽仍继续保持增长,但增幅均有所减小。2011年1-10月重庆住宅竣工面积16,717,400平方米,较去年同期增长19.7%,增幅较1-9月回落5.7个百分点;1-10月住宅成交面积29,890,800平方米,较去年同期增长5.2%,增幅较1-9月回落3.9个百分点。 同时,2011年重庆住宅销售均价也仍然维持上涨的趋势,同比涨幅为16.8%,与2009年的同比涨幅27.7%和2010年的同比涨幅18.8%相比,今年的涨幅继续减缓。

中国央行近期宣布下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,从这个信号预测,之前上半年从紧的市场环境,可能会在年底出现稍稍的变化,但并不意味着以限贷和限购为主的房地产宏观调控政策有所放松,因为近期政府反复在公开场合强调要坚持调控不放松;此次下调存款准备金率理论上有利于开发商获得开发贷款和购房人获得银行按揭的支持,但在房地产宏观调控持续的大背景下,具体会给开发商和购房人带来多大的资金支持,还要看银行具体的贷款政策。报告预测,下调存款准备金率可能适度加强对自住型购房人的按揭贷款支持,目前住宅市场放缓的成交增长可能会有一定的回升。

土地成交面积下降35.8%,住宅用地成交价格继续大幅上涨

房地产市场的紧缩氛围也明显影响到土地市场表现,房地产企业因调控导致的资金普遍短缺使得多个城市政府拍卖土地时出现地块流拍,或仅以底价成交的状况。

2011年1-11月重庆主要城区土地成交面积同比大幅下降了35.8%。 按成交土地的地块类型分,综合类用地一直最受投资者青睐,今年前11个月综合类地块的成交面积占总成交面积的比例为55.5%,比2010年占比提高了13.5个百分点。 商业地块明显越来越受重视,2009年以来商业用地成交面积占比不断增大,2011年1-11月其成交占比为6.0%,较去年同期赠大0.2个百分点。 而住宅用地因受住宅市场的影响,投资成交同期相对谨慎,1-11月成交面积占总成交面积的26.5%,比2010年大幅下降了19.8个百分点。

地块成交价格方面,今年前11个月,住宅用地的成交均价达每平方米6,570元,仍然占据各类型地块成交价格最高位,并保持2009年以来的大幅上涨趋势,比2010年的成交均价继续上涨了36.9%。2011年综合用地的成交均价为每平方米5,805元,较2010年均价上扬幅度达43.3%。 同时,商业用地由于供应规模较小,成交均价受单宗地块价格影响较大,今年前11个月均价较去年下跌39.1%,为每平方米6,307元。

写字楼销售较为疲软,租赁市场表现乐观

在通胀压力下,住宅限购以及商用物业的行情看涨,刺激了包括写字楼在内的商用物业投资,令其售价大幅上扬,2011年末重庆高端写字楼售价指数较2010年末高出93个点。同时,虽然市场投资需求活跃,但由于目前在售项目品质差距明显,售价高企且最小可售面积较大,使资金不够充裕的中小投资者望而却步,一些大型投资机构及企业的交易态度也更加谨慎,市场整体销售情况较为疲软。

由于写字楼售价快速攀升,业主普遍对租金收入期待较高,宁愿物业招租期被延长也不倾向于对租金作出更多折让。报告统计显示,2011年重庆甲级写字楼租金持续攀升,至12月底整体市场平均租金达到每月每平方米75.99元,较去年末上升15.14%,其中南岸区受区域新入伙写字楼租金的拉动,录得年度租金最高涨幅57.1%。值得注意的是,由于重庆甲级写字楼市场过去发展较为滞后,历史供应少且供应区域分散,使目前市场上的存量写字楼租金落差明显,租金最大落差达每月每平方米50元,大幅拉低了整体市场的平均租金。

在国内经济持续向好的推动下, 企业发展态势良好,对写字楼的租赁需求增加,2011年重庆甲级写字楼市场年度吸纳面积达42,220.9平方米,较2010年同比大幅增长199.1%;其中高科技类企业和金融行业表现尤为积极,物流行业也开始崭露头角,但因仍然处在成本控制阶段,对进驻租金较高的甲级写字楼态度相对谨慎。此外,渝中区由于保持着中央商务区独有的区位优势,并且区域写字楼市场成熟度较高,目前重庆甲级写字楼市场的外资背景租户仍然主要集中在渝中区。

尽管在2010年第4季度和2011年第1季度,连续有2栋可租赁面积共106,963平方米的甲级写字楼进入重庆市场,但受活跃的租赁需求带动,2011年末市场空置率已由年初的29.4%下降为20.4%,降幅达9个百分点,其中有新供应加入的南岸区和渝北区,区域年末空置率分别较年初大幅下降约20个百分点。

未来几年重庆甲级写字楼市场将迎来大规模的新增供应,其中2012年市场新增供应面积预计约达150,000平方米。随着重庆城市价值的进一步提升以及其作为中国西部与国际之间桥梁地位的进一步奠定,这些未来新增的写字楼将与市场现有存量楼宇在项目品质及租金上拉开更为明显的差距,部分进入预租阶段的楼宇平均租金已达每月每平方米120元,并且预租赁情况十分理想,租户中不乏知名外资银行和世界500强企业等重量级租户。这些即将入伙的甲级写字楼将带动重庆写字楼市场整体品质的飞跃式提升以及租金的大幅上扬,同时将使一些远期规划不足的存量写字楼加速被甲级市场淘汰。

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